8月30日，金科地产集团股份有限公司(*ST金科，000656)发布2024年半年度报告。
今年上半年，金科股份实现营业收入160.48亿元；毛利率14.66%，稳中有升；实现销售金额约75.88亿元、综合销售回款79.05亿元。截至报告期末，公司总可售资源面积约4853万平方米。
作为今年以来A股首家被法院正式裁定受理司法重整的全国化上市房地产公司，也是目前A股市场重整引战进展最深入的上市公司之一，金科这份半年报，对观察行业情况及同类企业风险化解路径极具借鉴意义。
深度解析公司半年报，归母净资产成为较大变动项，重整引战、持续经营则为半年度关键词。
净资产亏损应该这样解读
具体来看，截至2024年6月30日，金科股份归母净资产为-2.9亿元。重整企业、归母净资产为负，这两个情况一起出现时，引发了外界对金科的深刻担忧。
近年来，上市公司尝试通过重整实现脱困重生的案例正不断增多，也为我们观察此类公司情况提供了更多可能。有媒体统计，截至7月19日，至少有32家A股上市公司申请重整或在重整进程中。在这32家破产重整上市公司中，从财务方面来看，截至2024年一季度末，有12家公司资产负债率超100%。也就是说，归母净资产为负是许多重整上市公司的共性，金科的数据合理中已算非常良性的结果。
而从另一方面来看，对正处于重整进程中的公司来说，因为有了管理人监督，以及评估机构和审计机构的介入，最终核算出来的相关财务数据更具客观性、真实性。
随着重整的推进，金科的整体债务将会得到整体化解；战略投资人进入后，公司资债结构也将得到极大改善。
参考过往其他上市公司重整的惯常操作，引战所获得的投资款注入上市公司成为上市公司的流动资金后，主要用于解决债务清偿、日常补流等问题。而高额的现金注入必然将有利于降低公司资产负债率、提高资产质量，提高公司每股净资产水平。
同时，投资人将为金科股份带来行业产业链资源优势，从长远发展角度改变企业自身造血能力，推动金科加速回归健康可持续发展的轨道。
软着陆走在行业前列
报告期内，重庆五中院正式裁定受理金科股份及重庆金科的重整申请，并指定立信会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。金科股份成为近年来A股首家正式进入重整程序的全国化大型上市房企，这一破产重整案例也是房地产企业风险化解的一次全新探索。
关于金科重整最新进度，截至8月16日，重整投资人报名期限已届满，管理人共收到包括12家意向重整投资人主体提交的正式报名材料(合计17家企业，两家及以上企业组成联合体报名的，视为一个报名主体)。
深入剖析本次参与金科重整投资人报名的企业，既有央、国企背景的企业，也有实力雄厚的大型民企；既有实体运营企业，又有金融类企业；其中，大部分意向投资人既对房地产行业有着深刻理解，又具有丰富的上市公司重整经验。这证明各方的共识是相信金科重整能获得成功，并以实际行动支持公司重整工作。
支持不仅来自于投资人，还有地方政府、监管机构等多方。在新的国九条下，监管部门对上市公司的监管呈现趋严态势，作为上市公司，在受理正式重整申请之前需要满足三个条件：一是取得中国证监会的无异议函，二是得到最高人民法院的批复，三是获得属地省级政府的支持。
据悉，为了推动金科重整成功，重庆市政府成立了专班支持金科风险化解，协助公司与主要债权人、潜在投资人等进行多次沟通协调，先后组织召开了40余次“府院联动”会议。在有关金科司法重整专项推进会上，市委、市政府还要求工作专班要应作尽作、能作必作，全力支持金科重整成功，把金科重整打造为行业风险化解范例。
据此前相关公告，接下来，意向投资人应当于2024年9月24日前向金科股份管理人正式提交《重整投资方案》。此后管理人将通过竞争性遴选的方式，确定最终的重整投资人。金科曾多次对外表示，公司将在与债权人及战略投资者在沟通的基础上，完善和优化重整计划草案，并提交第二次债权人会议审议。根据目前的工作铺排，金科司法重整工作计划在2024年四季度完成。
多措并举改善公司持续经营能力
重整进入关键阶段，金科的生产经营一直也在有序推进。
今年上半年，金科坚持贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，把保交房作为第一要务，多措并举改善公司持续经营能力。
金科将“保交房、稳民生”作为首要经营任务，有序推进项目复工复产，借力白名单制度积极争取融资支持。截至报告披露日，金科在全国15个省(自治区、直辖市)累计已有86个项目入围白名单，其中，12个项目已审批7.28亿元，10个项目已上账资金3.53亿元，有效缓解了项目层面资金流动性压力。上半年，金科累计完成104个批次、86个项目交付，交付总面积421万平方米，交付房屋总套数26418套，交付范围覆盖全国56个城市，保交房任务完结率达到90%，高于行业平均水平。
同时，探索企业可持续发展新路径，坚持轻重并举，企业转型发展打开新局面。一是重新构建代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2024年上半年，代建新签约规模325万平米，位列行业前八，累计管理在建项目超过30个。二是整合升级产商运营，协同发展，多元业务增量创收。目前金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。产商打造出独特的“城市更新项目规划设计能力”和“商业招标类项目标准化拓展能力”两大竞争优势，成功获取轻资产项目4个，持有型商业项目租费收缴率达92%。
值得一提的是，面对复杂严峻的内外部环境，金科核心管理层及业务骨干团队始终保持极高的稳定性。据了解，公司部分管理层司龄已超过20年，核心管理团队8年以上司龄占比超过70%。
为降本增效，公司董事长、总裁带领公司管理层及核心中层团队全面大幅降薪，严控各项费用支出，报告期内，核心管理团队税前报酬降幅达47%，管理费用同比下降6.13%，营销费用同比下降37.83%。
重整引战有序推进，持续经营能力不断改善，叠加房地产政策发生不断优化调整，将推动金科尽快重回健康发展轨道。
